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“京津冀”燕郊第一个中国版wework
http://www.0316fdc.com    编辑:燕小房    发布时间:2015-04-06 21:56:09    浏览次数:2829

百世金谷实业有限公司总经理

这是“京津冀”燕郊第一个“中国版wework”,也是无数满怀雄心壮志创业人在逃离北京后安放梦想的新窝巢,创立者给它命名“work+”,意为创业·孵化。

每天早上,刘文军都会开车沿着京通快速一路向东走,视线越过横亘于两地间的潮白河,寥寥百米,燕郊与北京鼻息相关。作为燕郊百世金谷的总经理,也是work+的主创人之一,他深谙,最先感受到北京产业和人才外溢气息的燕郊,有着更宏伟的蓝图。

京津冀一体化东风送暖,燕郊区域必然要从最初的北京睡城角色向新兴区域经济引擎的角色转变。如今,已在路上。

百世金谷总经理刘文军说:“燕郊已不再是三年前的燕郊,更不是十年前的燕郊”。他希望work+能让更多的创业者如他当年弃文从商一样,在这里实现创业梦。

“创投”风起兮当飞扬

2014年末岁首,以现代科技产业园为开发主线的百世金谷召开了一场媒体交流会。为他们即将面世的创客空间work+进行第N次市场调查,这一次调查对象是信息渠道丰富的业内媒体人,一场讨论会下来,开发者信心倍增,但待解问题也不少。因为创投空间与传统房地产开发有着天壤之别,其产业链条需具备风投、基金、地产、研发、服务等多个功能。此外,燕郊是否具有创新创业的商业氛围,也是关注的焦点。

时间流走至2015,中国“大众创业,万众创新”的强风也从去年夏季达沃斯论坛吹遍了大江南北。从年初潘石屹创建的SOHO3Q,到后来毛大庆离职打造优客工场 ,人们感受得到,创投空间火了。而经过一个春节的酝酿,work+孵化空间也准备崭露头角。

3月11日,国务院办公厅文件提出推进大众创新创业的八个重点任务,其中创业空间的构建、对小微企业的支持和服务、对创业投融资机制的完善可谓击中了创业者们的痛点。紧接着,中共中央、国务院23日印发《关于深化体制机制改革 加快实施创新驱动发展战略的若干意见》。力挺创业投资,科技创新,草根创业。

互联网时代是颠覆的时代,旧秩序正在瓦解,而新秩序尚未建立,机遇来了,就要乘风而上。转被转型的房企如此,正待创业的人也是如此。

东风已至,“创”可行否?

在刘文军看来,创投空间在燕郊是有市场需求的。因为新产品的出现是在原基础上的提高,燕郊经过这几年的房地产开发和产业引入,已打好基础。

据了解,燕郊拥有一百万流动人口,而其中百分之九十都是在北京工作燕郊生活的人群。这几年燕郊城市化发展迅速,生活配套逐渐完善,具备了创新创业的基本商业氛围。

百世金谷承接的企业基本是中关村溢出企业,国家52号文出台之后,燕郊和北京没有税收差异,相比于北京,燕郊享受河北政策,企业三板上市竞争力小。

“旧金山连接硅谷一靠着一条高速公路,而燕郊连接北京不只有一条高速公路。从人才、交通、区位等因素来看,燕郊已经具备创新创业的市场需求和环境。”刘文军说。

中国人民大学经济学教授陈秀山表示,在京津冀一体化进程中,作为河北省对接北京最直接的地区,燕郊应该承但着高科技产业的生产和研发环节。同时,创新创业空间的打造,对于燕郊城镇化和区域经济发展有着不可小觑的力量,燕郊需要这些新鲜血液的注入。北京外溢的企业和个人选择去燕郊创业,这也是对京津冀一体化形式的一种新探索。

乱世磨刀,盛世砍柴

 刘文军说,他们从去年7月就开始研究创投空间产品,当时小米正好出了U家,经过市场调查,与CBD比较,以及相似产品的比较,就借鉴wework模式,打造了现在的work+。

刘文军把创字分解成仓储的仓和利刃的刀。在他看来,创新创业不仅需要房子也要有工具,工具即是人才,物资,资本,技术,配套等。

值得注意的是,百世金谷的“work+”又不同于美国的“wework”,因为work+不是简单的联合办公,更是微创和孵化,work+所有办公产品都是是基于百世金谷产业园区的,园区7%到10%做孵化空间,打造一个孵化,加速,成长的空间。

采访的过程中,这个有着文人情怀的生意人畅想着企业成长的过程,“创新创业思路可以在园区里找到人帮你来做,后期有大量资金融入后就可以在园区里租用厂房,进行生产。到了加速时期,就可以搬离work+微创空间,做到前店后场。”

他们要做的,是百世金谷产业生态体的生产生活一体化。

揭开盈利面纱

自创投空间产品面世后,其盈利模式一直备受诟病,孵化器靠租金盈利根本难以经营下去。一年成本资金是百分之十五,如果租金连百分之十都不到,追逐利润的开发商为什么蜂拥而入呢?

刘文军认为,这就像羊毛出在猪身上一样,不能只看租金收益,更多的看孵化后资本市场的收益。

比如VC和PE的加入,以及未来资本市场放大溢出性效益。开发企业一定把要转为轻资产运营公司。

“我们自己投资了一个亿成立了基金公司,叫百世金谷投资股权基金有限公司。同时我们也做了小额贷款公司,通过融资、PE和租金来实现轻资产运营。”刘文军说。

何以与百舸竞争流

2010年,wework在纽约曼哈顿开始创业,5年后的今天,其估值已达到50亿美元。除了收房租,wework还是一个商业网络,可以找到合作伙伴,客户和投资人。《福布斯》报道称,wework可以称是现实版的阿里巴巴,每年至少有51%的机会可以和其他会员有一次交易。

这几年,中国互联网经济和创业产业发展势头正猛,大量创业者需要价格低廉,具有增值服务功能,且有创业氛围的办公产品。其实中国版的wework早在几年前就已经落地,模式比较接近的有SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等。还有早期的车库咖啡,3W咖啡等。

但这些产品出现后,被不少媒体和业内人士指出,一味模仿美国的wework联合办公模式并不能满足中国创业企业的需求。另外,相对高昂的租金对于初创型企业也是没有吸引力的。

记者随机对一些小微企业进行调查,接受调查的大部分创业者认为,服务式办公提供的增值服务虽然满足了很多初创需求,但成本仍然是不得不考虑的重要前提。

以望京SOHO3Q为例,开放区工位1000元/周,办公室工位1300元/周,如果每周5天工作日,其开放区工位200元/天,4000元/月/人的租金投资对于初创型企业来说,压力很大。

据介绍,燕郊work+的租金价格是35元/天/人,是国贸SOHO3Q的五分之一还不到。

不少小微创业者表示,相比于核心区的高租金,他们更愿意选择成本低廉的燕郊,在建的几条交通轨道修好后,他们会考虑重新选巢。

陈秀山表示,如果是从事互联网相关产业的创业企业,在燕郊和在北京办公不会有太大的影响。

新秩序尚未建立  需小步探路

过去的主流需求是写字楼,商业物业,住宅等,因为对于房产公司来说现金流回报更丰富,投资杠杠作用更明显,去化率更快,从运营上说获利空间更高。但随着目前经济增速放缓房地产业出现减速,房企都在思考转型,也必然会挖掘出新需求。

创投空间商业逻辑是合理的,但也存在商业风险,是否能有效孵化,能不能有效找到成长型企业都是需要面临的问题。

“这一类产品风险很大,纯园区的就要算好配比,找到产品的结构点,考虑资金成本是否能跟的住。其次,考虑市场需求有多大,创新创业的市场空间是否能立刻能释放需求,现在只能小步走试探,再调整大小,格局功能等。”刘文军说。

互联网时代为房地产行业带来的巨大变革,也为其运营模式提供了更多可能。除地产开发本身外,更多增值业务的探索,即是红海中的蓝海。

疾风知劲草,板荡识诚臣。业内人士分析,在互联网时代,从生产运营层面、资本层面、生产运营环节和客户层面看,一个三十岁的企业和新企业,都一样。

“山的另一边是不是海,总得有人翻过去才知道。”刘文军说。

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