(备注：单月数据仅供参考，不具备投资指导)
虽然成交量有所提升，但住宅成交均价有所下降，8月住宅成交均价为17250.31元/平，环比7月(18063.88元/平)下降4.5%。
(备注：单月数据仅供参考，不具备投资指导)
根据贝壳成交数据统计了8月燕郊二手房成交排名前10的小区。从这个名单里，可以看到流通性更强的房产有哪些共同属性!
(备注：单月数据仅供参考，不具备购房指导)
根据这个排名，我们总结了这些小区具有以下特点：
80%小区价格下跌，环比7月最高跌幅13.39%，平均跌幅7.01%;
天洋城商圈是高热度商圈，10个小区中成交量最多的是天洋城小区，成交量31套;
燕顺路西和嘉都商圈为次热度商圈，10个小区中4个(纳丹堡、美林湾、嘉都、金谷美丽城)来自这两个板块;
10各小区中，环比7月份同小区成交量均有涨幅，其中上上城五期和东贸国际环比7月成交量有所减少。
那么，具体情况如何，以下做详细分析。
看点
01
二手房成交量上升，Top10小区成交量占比46.37%
燕郊二手房整体均价一直处于微跌微涨的浮动状态，整体较为稳定。
8月份住宅成交量248套，TOP10中成交总量共计115套，占比46.37%，具体如下：
均价超过2W/㎡的小区分别是：天洋城4代北区和九里香堤，共成交17套。
均价1.3-1.7W(不含)的小区分别是：上上城五期、嘉都、纳丹堡和金谷美丽城，共计41套。
均价1.7-2.0W(不含)的小区分别是：东贸国际、美林湾、燕京航城、天洋城，共计57套。
另外，根据8月燕郊二手房成交TOP10排名可知，10个小区中，有8个小区降价，占比80%。但8月TOP10成交量环比7月同小区中，7个提升，1个持平，2个减少。据环京楼市观察统计，天洋城6-8月的各月销量排名都是第一，燕京航城连续两个月(7月、8月)进入TOP5排名。
切记，单月数据仅供参考，不具备购房指导。
比如跌幅最高的美林湾7月份成交3套，其中一套均价2.6W/㎡，该户型为跃层，所以单价高一些，其余2套为正常户型，均价1.7W/㎡左右。
而8月份成交8套，都以正常户型为主，并无7月份成交均价2.6W/㎡的户型，所以环比价差较大。
同类比，涨幅最高的东贸国际8月份成交7套，而7月份成交1套。
该户型是在东贸1号楼的筒子楼中，拉低了该小区的整体均价，所以环比7月涨幅，不具备参考价值。
看点
02
地铁站将会是热度板块，2个小区成交42套!
从TOP10表可看到，成交排名前5小区中，有2个小区位于M22号线神威大街站1KM左右。
天洋城：距离神威大街站1KM左右，分南区和北区，共16000多户，本小区内部换房客户较多。周边生活配套成熟，拥有天洋广场和富地广场。
燕京航城：距离神威大街站1KM左右，共12000多户。周边生活配套成熟，拥有新世界百货和鑫乐汇购物广场。
日前，该站点1KM内新增3块住宅用地，第一块已于份成交，另外2块开标时间为2020年9月29日。
2020年9月4日，地铁族网站曝光出平谷线运营线路图：初期初步设计,不代表最终方案。初期为到政务中心东、高楼、平谷的三交路，早晚高峰快慢车交路，不对称发车，早高峰下行10站，晚高峰相反。
根据运营线路显示神威大街站为枢纽站，拥有快速(跨站)、小交路(区间车)、普通(慢车)三种运营模式。
预计2020年底动工，2025年初正式通车运营。
那么，为什么地铁站旁边的天洋城和燕京航城小区受关注度高?
这两个盘本身的需求量就高，有地铁加持后，关注度自然会提升更多;
对于燕郊来讲，最大的价值就是“睡城”，而“睡城”的价值在于通勤，往返北京就业中心的通勤时间;
燕郊经开区内共分布4站，站点1KM内小区分布较少，对于既有地铁需求又有生活配套需求的购房者的可选择范围较小，在现有生活成熟度较高的周边选择将来临近地铁站1KM的优质楼盘，而天洋城和燕京航城是目前能够满足购房需求的社区。
切记，距离地铁站300-1000米以内的小区是地铁房，太近了会吵，太远了会减弱地铁的影响力。
M22号线全线通车后，燕京的优质板块会不会由燕顺路向迎宾路(地铁线路及站点的主要分布)板块转移?
如果因为有地铁站，所以就是同区域内最值得投资之地，这肯定是错误的。但如果认为有地铁站就不能成为同区域内最值的投资之地，也肯定是错误的。
燕顺路商圈因与北京一步之遥所以才会吸引力众多北京工作者前来安家置业?其实，一步之遥也好，一河之隔也罢，关键的是进京路网的便捷性，比如通燕高速、燕潮大桥、京秦高速都跟燕顺路紧密相连。那么，地铁通车后，燕顺路圈层的进京人群就会减少吗?有一点要承认的是，地铁通车后，通勤人口会向地铁1KM以内的区域聚集，但不代表地上路网成熟圈层的人口就会减少。也可能会因为地铁的开通，燕郊对北京工作人口的吸引力更强，随之就是来此安家置业人口也会增加。地下和地上的通勤方式是互补互称的，并不是互相排斥的。
